【案情簡介】
2024年1月6日，鄭某某與周某某簽訂了房屋租賃合同，合同約定由鄭某某承租周某某位于蘇州工業園區某小區的房屋，租賃期限為2024年1月6日至2025年1月5日，租期一年，租金為1900元每月，押一付一。此后不久，鄭某某與周某某因房屋租賃相關事宜產生糾紛，雙方意見無法達成一致，2024年3月28日，鄭某某將周某某起訴至蘇州工業園區人民法院，要求周某某退還租房押金、剩余房租、水電費及違約金。園區法院收到起訴申請后，迅速啟動非訴訟矛盾糾紛化解機制，將案件委派至蘇州工業園區人民調解委員會駐園區法院人民調解工作室進行訴前調解。
【調解過程】
蘇州工業園區人民調解委員會駐園區法院人民調解工作室受理該案后，人民調解員立即向雙方當事人了解情況。
調解員首先通過電話形式聯系到鄭某某，據鄭某某所述，2024年3月6日，鄭某某向周某某提出解除房屋租賃合同，周某某答復稱合同尚未到期，提前解除屬違約行為，因此租房押金將不予退還。之后，雙方經過再次溝通后達成一致意見，若鄭某某能夠在短期內找到他人繼續承租案涉房屋，則房東周某某可以不按照合同中所約定的提前解約條款進行處理，并同意退還其剩余房租、押金及水電費。為了方便向他人介紹房屋情況，鄭某某于2024年3月10日搬離了案涉房屋，隨即便開始陸續找人看房。直至2024年3月27日，鄭某某在帶人看房時發現房東周某某已將案涉房屋租住給他人。鄭某某認為，雖然其已經搬離案涉房屋，但是卻已經足額繳納了2024年3月6日至2024年4月5日期間的房租，房東周某某無權擅自安排他人入住案涉房屋，周某某的行為違反了雙方簽訂的房屋租賃合同中的相關約定。于是鄭某某向房東周某某提出，要求其退還剩余房租、押金、預交水電費及違約金，但遭到周某某拒絕。
緊接著，調解員相繼又與周某某取得聯系，房東周某某則稱，租客鄭某某于2024年3月6日向其提出了不再租住案涉房屋的要求，同時交還了案涉房屋鑰匙并主動搬離。周某某無奈之下只能暫且同意鄭某某先行搬離案涉房屋，同時其告知鄭某某，按照雙方簽訂的房屋租賃合同有關約定，其原本有權拒絕退還鄭某某所交的租房押金，但考慮到鄭某某背井離鄉在蘇州打工不易，周某某表示如果鄭某某能夠在短期內找到新租客承租案涉房屋，則其可以向其退還押金。但鄭某某遲遲未能找到新租客，與此同時，周某某的丈夫在其不知情的情況下開始自行尋找新租客，不久便成功將案涉房屋轉租給了案外人員。在周某某看來，其已經給與鄭某某很寬裕的時間去尋找新租客了，但鄭某某未能把握好機會，雙方之間關于退還押金的協議已作廢，周某某拒絕退還押金。
在了解了案件的基本情況后，調解員在征得當事雙方同意的情況下組織了調解工作。調解過程中，調解員向鄭某某與周某某指出，根據雙方簽訂的《房屋租賃合同》第六條約定：“乙方（承租方）在合同期間，不得以任何理由退房，轉租，一旦主動退房，不但視為違約，沒收所有房租、押金外，還需交完已產生的一切費用，并要交出鑰匙方能搬出，故意帶走甲方租住房內的鑰匙為盜竊意圖認定，情節嚴重報予警方處理。”及第十五條約定：“其他及附加條款，水網（水費、寬帶費）每月50元，租期不滿，押金不退！”調解員表示，鄭某某在租期未滿的情況下，提前向房東周某某提出解除房屋租賃合同，系違約解除房屋租賃合同；另外，據雙方所述，周某某承諾鄭某某，若鄭某某尋找到新租客，則周某某退還押金，但周某某未將該情況及時告知其丈夫，導致其丈夫將案涉房屋另租他人，故周某某應當承擔相應的責任。調解員為當事雙方釋法明理，理清事實責任后，見雙方當事人態度均有所轉變，便趁熱打鐵繼續向鄭某某與周某某擺事實講道理。調解員指出，從租客鄭某某提出要退租，到房東周某某也及時找到了新租客的結果來看，事雖坎坷周折，但結果相對圓滿；房東周某某并未因鄭某某提前退租產生實際的損失，且周某某之前的承諾也屬善舉，其有一定的同理心，并未刁難鄭某某，因此希望當事雙方可以多一點換位思考，厘清自身的責任作出相應的讓步，旨在高效圓滿的解決本次糾紛。經過調解員的耐心溝通與再三勸解，鄭某某表示違約金可以不予追究，周某某最終也同意了調解員的意見，并當場退還鄭某某剩余租金650元、押金1900元、預交水電費92元，共計2642元。當事雙方對此處理結果均表示滿意，并對調解員表達了深深地感謝。
【調解結果】
經協商，最終達成一致意見：1、雙方確認，周某某于2024年4月22日前支付鄭某某剩余租金650元、押金1900元、預交水電費92元，以上共計2642元（已履行）；2、上述款項履行完畢后，雙方就本房屋租賃合同再無糾葛。
【案例點評】
房屋租賃合同糾紛，在日常生活中是十分常見的一種糾紛類型。生活中，異地求學求職、首付款未湊齊、新房還未裝修好、房價較高暫時沒有能力買房的情況屢見不鮮，在這些情況下生活的人們往往都需要租房過渡。因此，在房屋租賃關系中經常會遇到各種各樣因租房而產生的糾紛，比如由搬家、賣房及續租等問題導致合同無法正常履行的情況時有發生。本案中，系由承租方單方面提出要求解除房屋租賃合同，解除房屋租賃合同意味著違約，不論是房東還是租客均需承擔相應的違約責任，違約責任認定一般以雙方簽訂的房屋租賃合同中約定的違約情形為主，調解員秉持公平公正的原則進行調解，最終促使一場因租房產生的糾紛圓滿化解。
